多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，更是各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沖擊全年銷售業(yè)績的重要節(jié)點。但今年9月，北京樓市呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢，“金九”落空已成定局。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進一步顯現(xiàn)，北京樓市庫存量將不斷攀升，遠郊地區(qū)引爆的“降價潮”或進一步影響主城區(qū)房價。
成交維持低迷
鏈家地產(chǎn)市場研究中心最新發(fā)布的報告顯示，9月第四周(19日至25日)，北京共有10個項目開盤，10個項目合計提供商品住宅4240套，整體開盤均價為22746元/平方米。與前一周相比，第四周供應住宅套數(shù)增加62%，開盤價格下調(diào)約10%。截至25日，9月北京新開盤項目達31個，單月開盤項目數(shù)量創(chuàng)2011年以來新高，新增住宅供應1萬余套。在22個老項目后期中，一半以上出現(xiàn)了不同程度的價格下調(diào)。
房企試圖“降價換量”，但購房者態(tài)度冷淡，導致北京樓市“金九”的成交量持續(xù)低迷。北京中原地產(chǎn)預計9月新房和二手房的總成交量將同比下降超過50%。
就新房而言，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均價為21720元/平方米，較8月下降0.5%，延續(xù)此前的下降趨勢。9月第四周，北京新房商品房住宅累計成交1448套，較前一周增長超過40%，創(chuàng)下最近8周來的單周最高成交量。但就單月而言，截至9月25日，9月的新房住宅總成交量不足5000套，與2010年9月的12248套相比差距巨大，在剩下幾天時間里顯然“無力回天”。
就新房和二手房而言，北京中原地產(chǎn)最新發(fā)布的報告認為，截至9月27日，9月北京二手房住宅成交7053套，加上新房住宅成交4418套，總成交量為11471套，維持8月的低迷狀態(tài)。預計在剩下的3天時間里，成交量仍然難有明顯起色，9月總成交量可能在1.35萬套左右，較去年同期下降超過50%。業(yè)內(nèi)人士分析，就目前情況看，北京樓市的“金九”敗局已定，“銀十”是否能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機存在很大變數(shù)。
降價潮或蔓延
中國證券報記者從多個新開樓盤和北京市秋季房展會上了解到，房企沒有給出實質(zhì)性降價是購房者“不買賬”的根本原因。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，除價格仍未達到購房者的心理價位外，銀行信貸緊張導致個人房貸很難獲批也是影響北京樓市成交量的重要因素。
不少分析人士認為，隨著北京樓市庫存量的攀升，房企應該逐步認識到“降價換量”才是有效回籠資金的辦法。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，北京市新房住宅庫存量達112656套、1441.4萬平方米。北京中原地產(chǎn)表示，最近一年內(nèi)，北京的潛在供應量可能高達2000萬平方米，提供的住宅量可能高達15萬套。
業(yè)內(nèi)人士預計，在銷售業(yè)績、資金回籠和庫存等多重壓力的影響下，預計各家房企將繼續(xù)加大推盤和降價力度，四季度可能出現(xiàn)價格下降拐點。在即將到來的“銀十”，預計有更多樓盤加入“降價大軍”，降價潮或蔓延。
9月第四周，各家房企加大降價幅度，北京樓市當周小幅回暖，這驗證了：只要房價下降到購房者的心理價位和資金承受范圍內(nèi)，購房需求就會被“激活”。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，近期推出三期住宅的遠洋一方在9月第四周的成交套數(shù)、面積和金額排名均居北京市首位，這是因為其18500元/平方米的均價打動了不少購房者。
北京市房協(xié)秘書長陳志認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策預期今年下半年甚至明年上半年都不會發(fā)生顛覆性改變，北京樓市將延續(xù)趨冷態(tài)勢，明年的市場熱度看不到有回升跡象。房企的降價趨勢將是溫和的，突然性的大幅降價可能性不大。
張月認為，北京房價下降拐點的出現(xiàn)必然要經(jīng)歷這樣一個過程：郊區(qū)率先降價并帶動城區(qū)價格下調(diào)，郊區(qū)深度降價首現(xiàn)拐點，城區(qū)拐點滯后郊區(qū)一個季度左右。目前來看，雖然北京樓市尚未進入降價拐點，但降價趨勢已經(jīng)開始從郊區(qū)向城區(qū)蔓延，部分郊區(qū)已進入二次降價階段，降幅更為明顯，預計四季度價格下降拐點有望與成交回暖拐點同步出現(xiàn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月北京城區(qū)商品住宅成交均價為32045元/平方米，環(huán)比下降6%，城區(qū)價格自6月開始首次出現(xiàn)回落。
主城區(qū)議價空間加大
不少業(yè)內(nèi)人士曾表示，北京郊區(qū)涌動的“降價潮”可能對北京市主城區(qū)內(nèi)的房價造成沖擊。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京主城區(qū)內(nèi)部分二手房的成交量和成交價格確實受到一定的沖擊。據(jù)北京中原地產(chǎn)對市場上報價房源的統(tǒng)計，9月北京二手房房源報價出現(xiàn)明顯的變化，各區(qū)縣的二手房報價均出現(xiàn)明顯松動，通州區(qū)的報價指數(shù)平均下調(diào)幅度達4.46%，海淀、朝陽等區(qū)域的房價報價指數(shù)下調(diào)幅度均超過1.5%。
北京市西城區(qū)長椿街的一名房地產(chǎn)中介人員小劉告訴記者，下半年以來，主城區(qū)內(nèi)二手房的掛牌價虛高現(xiàn)象明顯減少，議價空間進一步加大。“現(xiàn)在的價格確實是降了點，二環(huán)以內(nèi)也有松動，但標價降得并不多，只是議價空間變大了，現(xiàn)在好多都有10%到15%的降幅。不過要命的是，就算降價了也沒人買，可以說是有價無市。很多人覺得降得還不夠，不降到相對滿意就絕不出手。”
小劉表示，最近的銷量很不樂觀。“如果房子本身的質(zhì)量不好或房齡太老，地段再好也沒用。我有個客戶的房子不到80平方米，位置很好，自年初掛350萬元以來長期無人問津。后來因為著急出國，一連降了4次價，現(xiàn)在標價不到300萬元，還是賣不出去。好多買家上門看了后都說房子老，現(xiàn)在限購這么嚴，怕將來換房麻煩。”
小劉表示，現(xiàn)在買家相當挑剔，提出綠化不好、噪音太大等理由。例如，一套總價400萬元的房子，買家一上來就砍個七八十萬元，也不怕房主一口回絕。
